השקעה בנדל"ן בארץ מול השקעה בנדל"ן בגרמניה

משקיע, מה נכון לך? השקעה בנדל"ן בארץ מול השקעה בנדל"ן בגרמניה.

אם גם אתה מחפש השקעה בנדל"ן, וודאי שאלת את עצמך מה עדיף, השקעה בנדל"ן הישראל או השקעת נדל"ן בגרמניה? הבאנו מומחים שיענו על השאלה.

אפיק ההשקעה בנדלן התברר בשנים האחרונות כאפיק בעל תשואה עו%T7פת בכל העולם. סביבית ריבית אפסית עד שלילית אשר הפכו את עלויות הכסף לנמוכות, בשילוב עם היעדר אלטרנטיבות ראויות בשוק ההון שלחו את המשקיעים לקנות נדל"ן בכל העולם. נתייחס כאן ללבטים אותם חווים לא מעט ממשקיעי הנדל"5D7 הישראלים כאשר הם צריכים לבחור ה5D7ם להשקיע את כספם בנדל"ן בישראל או בחו"ל ובפרט נדל"ן בגרמניה.

איפה להשקיע בנדל"ן? בארץ או בחו"ל?

הבחירה הטבעית והמתבקשת, לכאורה, לכל משקיע נדל"ן ישראלי היא השקעה בישראל, כי הרי מה יותר טוב משוק שאתה מכיר על בוריו, בסביבת ריבית נמוכה, ללא השפעות שערי מטבע ובמרחק המאפשר לך להתניע את הר%9Rב ולבדוק מה מצב הפרוייקט בו השקעת? אז מסתבר שלאו דווקא. הhome bias (נטיה לכיוון הבית בתרגום חופשי) אינו השיקול היחיד כאשר משקיעים סכומי כסף כה משמעותיים. השוק הישראלי, על כל יתרונותיו הוא שוק קטן המצוי כבר עתה ברמת מחירים מאוד גבוהה והנ599תן לתימרון ע"י החלטות רגולטוריות. נוסיף לזה חוסר יציב595ת גיאופוליטי ונקבל מפת סיכונים עמוסה לעיפה.

שוק הנדל"ן הישראלי, אשר היה עד לפני מספר חודשים גן עדן למשקיעי נדל"ן, הופך אט אט לפחות אטרקטיבי; מגבלות שונות אותן הטיל בנק ישראל על המשכנתאות, מס רכישה בשיעור 8% על מי שברשותו כבר נכס אחד ופרוייקט דיור למשתכן המאיים לפגוע בביקושים לדירות רגילות ולהגביר את ההיצע בשוק. כל אלה מאותתים למשקיעי הנדל"ן כי מדינת ישראל, או לכל הפחות הרגולטור, מעדיפים לצנן את שוק הנדל"ן בצורה משמעותית, דבר המוסיף עוד סעיף למפת הסיכונים של משקיע הנדל"ן הממוצע עליה דיברנו קודם.

אז איפה לשים את הכסף?

מספר האפשרויות להשקעה בנדל"ן ברחבי העולם הוא עצום אבל נפנה לרגע את מבטינו מערבה, לכיוון גרמניה אשר הפכה לפופולארית מאוד בשנים האחרונות בקרב משקיעים ישראלים. ישראלים משקיעים כיום בנדל"ן בגרמניה במספר אופנים:

• רכישת דירות או בניינים שלמים למגורים באופן ישיר.
• רכישת דירות מגורים מושבחות דרך חברות הפועלות בגרמניה ומשווקות בישראל.
• רכישת נדל"ן מניב בגרמניה באופן ישיר או דרך חברה הפועלת בגרמניה.
• רכישת מניות בקבוצות יזמיות הפועלות בגרמניה.
• השקעה בני"ע של קרנות ריט המושקעות בגרמניה.

השוק הגרמני גדול פי 10 מהשוק בישראל (82 מליון נפש לעומת כ8.5 מליון בישראל) ונהנה מהמשק היצוב והעוצמתי ביותר באירופה. שוק השכירות הגרמני מפותח מאוד ומרבית האוכלוסיה מתגוררת בשכירות, מה שמבטיח ביקוש עקבי.

חוקי השכירות בגרמניה והגנת הדייר מאפשרים לשוכר הגרמני להנות מהדירה לאורך שנים (כל עוד הוא משלם את דמי השכירות), מבלי להעלות את מחיר השכירות. דבר זה משליך על מחירי הנדל"ן שכן אם לא ניתן לגבות מחירי שכירות גבוהים, קיים חסם עליון על הסכום להשקעה כידאית בנדל"ן בגרמניה. מאידך ובאופן חיובי, הדבר עשוי לייצר לבעל הנכס הכנסה פאסיבי ויציבה שנים קימה.

מחיריה הנדל"ן בחלק מערי גרמניה מנמוכים משמעותית מהמחירים בערים מקבילות באירופה. למשל: המחירים למ"ר בברלין, המהווה דוגמה קיצונית, זולים בכ 65% מהמחירים בערים מקבילות כמו פאריס או לונדון. כך שלטווח הארוך קיימת סבירות גבוהה לעליית מחירים.

מי שרוכש נכס נדל"ן גרמני יצטרך לה%T7אים עצמו למה שנהוג ומחויב ע"פ חוק בגרמניה: ניהול הנכס ע"י חברת ניהול בעלות חודשית של כמה מאות אירו, עמלה בגובה 6% מערך הנכס לעו"ד שביצע את העסקה, חוקי הגנת דייר נוקשים הכוללים איסור על העלאת שכה"ד ותמחור נכסים הנגזר מזכויות הדייר בנכס, גובה שכה"ד המשולם ואורך התקופה שנותרה לדייר בנכס.

אז אין ספק שהשקעה בנדל"ן בגרמ5A0יה מצריכה לימוד מדוקדק של החומר והכרות עם החוקים השונים. מאידך הפוטנציאל לצמיחה לאורך זמן הנו עצום ועשוי להיות עדיף משמעותית על זה הקיים בשוק הישראלי.

אז איפה להשקיע? מסתבר שלכל אחד השיקולים שלו

אז אם גם אתה מתלבט לגבי השקעת הנדל"ן הבאה שלך, כנראה שאתה צריך לבדוק איזה סוג משקיע אתה, משקיע המחפש השקעה מהירה בסיכון גבוה או צמחיה יציבה לאורך זמן. האם אתה מוכן ומסוגל להתעמק בדקויות של שווקים זרים על תקנותיהם השונות או שאתה מעדיף לנסות ולמצוא מתוך המוכר לך, השקעה טובה.